Cuando alguien piensa en vender su piso, lo primero que suele preguntar es el precio. Lo segundo, casi siempre, es: «¿y cuánto me va a costar en impuestos?». Es una pregunta muy razonable, porque la factura fiscal puede ser significativa y conviene conocerla antes de tomar ninguna decisión.
En Inmobiliaria Santa Rosa asesoramos a nuestros clientes sobre los impuestos desde el primer momento, no solo al final del proceso. En este artículo te explicamos los tres impuestos principales que afectan al vendedor de una vivienda en Córdoba y los casos especiales más habituales en el barrio Santa Rosa.
Importante: Este artículo es una guía informativa general. Para tu caso concreto, consulta siempre con un gestor o asesor fiscal. En Inmobiliaria Santa Rosa podemos orientarte y derivarte a un profesional de confianza.
Los tres impuestos que paga el vendedor
1. IRPF — la ganancia patrimonial
Cuando vendes un piso, si el precio de venta es mayor que el precio al que lo compraste en su día, has obtenido una ganancia patrimonial. Esa ganancia se declara en el IRPF del año en que se produce la venta.
El tipo impositivo aplicable varía según el importe de la ganancia:
- Hasta 6.000€ de ganancia: 19%
- Entre 6.000€ y 50.000€: 21%
- Entre 50.000€ y 200.000€: 23%
- Más de 200.000€: 27%
Cómo se calcula la ganancia: precio de venta menos precio de compra (incluyendo los gastos de compra: notaría, registro, impuestos que pagaste cuando compraste). También puedes restar las mejoras realizadas en el inmueble si conservas las facturas.
2. Plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal es un impuesto del Ayuntamiento de Córdoba que grava el incremento del valor del terreno urbano desde que compraste el piso hasta que lo vendes. Su importe depende de tres factores: el valor catastral del terreno, el número de años transcurridos desde la compra y el coeficiente que aplica el Ayuntamiento.
Desde la reforma de 2021, si vendes con pérdidas puedes demostrar que no ha habido plusvalía real y quedar exento. Para calcular el importe exacto en tu caso, pide al Ayuntamiento de Córdoba la simulación con los datos de tu inmueble.
3. IAJD — Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
En la mayoría de las ventas entre particulares, el IAJD lo paga el comprador, no el vendedor. Sin embargo, si la venta incluye algún tipo de operación especial (cancelación de hipoteca, por ejemplo), pueden surgir gastos adicionales. En cualquier caso, en Inmobiliaria Santa Rosa te informamos desde el principio qué le corresponde pagar a cada parte.
Casos especiales que cambian el cálculo
Vender para comprar otra vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en comprar otra vivienda habitual en un plazo máximo de dos años, puedes quedar exento de pagar el IRPF por la ganancia obtenida, total o parcialmente, dependiendo de cuánto reinviertas.
Este es uno de los casos más habituales en el barrio Santa Rosa: familias mayores que venden el piso de siempre para comprar uno con ascensor o un bajo. Si tu situación es esta, cuéntanoslo desde el principio, porque hay que planificarlo bien para que la exención funcione.
Mayores de 65 años
Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida está completamente exenta de IRPF, sin necesidad de reinvertir el dinero en otra vivienda. Es una de las ventajas fiscales más importantes para muchos de nuestros clientes del barrio.
Herencias
Si el piso que vendes lo has heredado, el precio de compra que usas para calcular la ganancia es el valor declarado en la herencia (con sus gastos). Si la herencia se tramitó hace años y el valor declarado fue bajo, la ganancia puede ser mayor. En estos casos, el asesoramiento fiscal previo es especialmente importante.
¿Y qué gastos puedes deducir?
Para calcular la ganancia real en el IRPF, puedes restar del precio de venta los siguientes gastos:
- La comisión de la inmobiliaria
- Los gastos de notaría de la escritura de venta
- Los gastos de cancelación de hipoteca (si los hay)
- El Impuesto de Plusvalía municipal (al ser un gasto de la venta)
Y al precio de compra original puedes sumarle:
- Los gastos de notaría, registro e impuestos que pagaste cuando compraste
- Las reformas y mejoras documentadas con factura (no el mantenimiento ordinario)
¿Cuándo se pagan estos impuestos?
La plusvalía municipal se paga en el Ayuntamiento de Córdoba en los 30 días hábiles siguientes a la fecha de la firma. El IRPF se declara en la Renta del año siguiente a la venta (en la campaña de mayo-junio).
En Inmobiliaria Santa Rosa te recordamos estos plazos y te acompañamos para que no se te pase ninguno.
¿Quieres saber cuánto te costaría en impuestos vender tu piso en Santa Rosa?
Cuéntanos tu situación. En la visita de valoración gratuita te hacemos una estimación orientativa y, si necesitas más detalle, te ponemos en contacto con un asesor fiscal de confianza.